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若聚焦到静安寺、南京西路旁，上一回主力供应还要追溯到2018年的九龙仓静安壹号，而在此之前则是2014-2015年的嘉天汇。
10年的断供，让这里成为了上海城心“最难买到”的区域之一，错过了康定壹拾玖还要等多久才会有新的机会，谁都无法判断。
其次，如今徐汇地王楼板价约20万/㎡+、黄浦新房陆续突破约19万/㎡...豪宅市场的价格随着土拍不断迎来进阶。
换句话说，接下来即使老静安还会有新房入市，必然不会再是约17万+的价格了。
所以，康定壹拾玖收官推出的184套房源，是入手老静安最后、也是最好的机会了，是一定要抢到的。
一方面，项目前两期入市套数稀缺，加之项目超高的热度，所以连续触发积分，每一次开盘都是当日售罄，且有近百组认购客户落榜。
其中，最让小胖君觉得惊喜的户型是TA：建面约177㎡4房，总价约2800-3200万。
你要知道，如今上海市区，尤其是像老静安这样寸土寸金的地方，户型奇葩是常有的事情，举几个例子大家感受一下：
而造成这样的一种情况的原因有很多，例如严格的建筑退让规则迫使建筑外轮廓切割，内部户型随之变形等。
最重要的是，康定壹拾玖这建面约177㎡4房不单单是方正，更是飞机户型，三开间朝南+南北通透+无走道的浪费，整个户型相当正气。
另外，类一梯一户的设计。业主在出电梯后，放伞、换鞋等工作都能在阳光梯厅完成，还能收纳家庭不常用的物品。
这种 “隐形扩容” 设计，不仅重构家庭生活秩序，更解锁了N种生活场景的可能性。
除此之外，坐拥双台盆独立卫浴+步入式衣帽间的主卧套房、5飘窗+1阳台的超大空间延展、干湿分离的客卫、尺度感惊人的客餐厅...这个户型拥有一个好户型应该有的所有特质。
而建面约177㎡房源全部位于5号楼的01室，不管是采光还是视野全部拉满！
除了一楼以外，其他楼层的日光都在4个小时之后，这已经是极其出众的成绩了。尤其是在高层林立的市区，很少有如此采光的产品。
并且北侧即是二批次半山楼王楼下的超宽宅间花园、东侧毗邻老静安版“九曲花街”、南侧约160米超长水系中轴景观。
不管从何种角度来看，这都是目前上海更具价值、舒适度、宜居属性的产品，必须要看！
除此之外，项目还有建面约120-238㎡3-4房，户型种类丰富，总有一款适合你。
建面约120㎡边套3房：位于整个社区的最西侧，约270°的巨幕视野让这个户型的采光、视野达到顶峰，低总价的上车首选；
建面约123㎡新品：总价约1800-2200万，14层小高层+南北通透的飞机户型，纵观整个内环内，论居住舒适度、尺度感和实用性，这个户型都是鲜有对手的存在。
建面约177㎡新品：总价约2800-3200万，目前上海核心城区更方正的4房产品，占据着整个项目楼王的位置，采光、视野、性价比拉满，改善首选！
建面约193㎡4房：前期大热的爆款户型，有很多的业主期待这样的产品，想买到他的难度可不低，需要及时做好备选。
建面约208㎡4房：四开间朝南的边套宽奢4房，约270°的巨幕采光面，让这个户型的每一个空间都充满阳光，终极改善的首选户型。
此次的康定壹拾玖，举招商全国资源营造之力，对资源、团队、审美、定制、场景、服务进行系统性设计，是招商上海市中心顶豪的源点。
本质上在于招商邀请顶尖设计团队群著，GAD操刀建筑规划设计、日清负责景观设计、DIA丹健担纲室内空间...全维度高定，从基因上注入更前沿的国际美学。
事实上，阅尽繁华的高净值买家普遍具备很高的审美品味，美学也将是未来住宅竞争的关键赛道，招商提前洞察布局，比如：
项目立面主材采用沙漠风与白海棠石材，视觉温润，同时石材立面更耐用，经受得起风吹雨打，历久弥新。
点睛之笔是石材还做了弧形处理，打破传统建筑的生硬感，让这张“脸”看起来更高级，工艺难度大、消耗大，但招商坚持匠心打造，只为更好看。
同时通过大面积玻璃和金属线条，营造轻盈的姿态，尤其塔冠造型眼前一亮升华了建筑的昭示性，从各个角度看过去，它都是主角。
在社区大门的打造上，招商秉持 “揉石成缎” 的理念，甄选大量优质石材，将水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等繁复精妙的工艺巧妙融入其中，用打造艺术品的手法铺就业主的归家动线。
这样气势磅礴的门庭，令老静安的归家仪式感焕然一新，就像一座高奢酒店，刷新了区域的美学面貌。
小区地面被整体抬高，最高处超过7米，传统的花园在这里变成台地景观层层递进，极具立体感，搭配缓坡、下沉式花园、台阶等。
未来置身于落玉水院，抬眼望去，堆坡造园所营造的景致如同一幅徐徐展开的立体画卷，”层峦叠嶂“的地形错落有致，随时拾获国际范与奢华体验。
这种景观设计多见于公建设施，比如旧金山的九曲花街，而这一次，招商大胆创新，将其引入自家园林。
甚至每一棵树都有文章，选种万中挑一的白杆紫薇与流线型从乌桕种，共同讲述树宅相守，家族荫庇的古老故事。
不仅如此，整体抬高也提升了小区私密性，站在外部，视线因地势落差被有效阻隔，极难窥探到园林内部的场景。这一设计完美化解了地块本身的难题：
通过抬高地块，巧妙地将地块中对公共通道的要求，转化为小区下穿通道，在保障交通功能的同时，完整保留了小区的独立性与完整性，足见招商团队构思之精巧。
小胖君统计过，顶豪之中配会所的新盘也仅十之一二，大部分面积约1000㎡，以健身房+会客厅为主。
而康定壹拾玖整体会所空间约3000㎡，其中包含约1800㎡下沉式会所，涵盖泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等。
项目在家之外又创造了一个“圈层领地”、“社交空间”，日咖夜酒、休闲阅读、社交娱乐甚至谈生意都能足不出户。
于业主，这样的会所里子、面子都有，既是格调的象征，也能在无形中为二手房加分。同时得益于300多户的体量，会所人均资源占有非常高。
还有约1200㎡泛会所空间，层高约6米，将打造多样化主题，既满足社区功能需要，也形成一个个交汇节点与共享基地，增进邻里交往。
我一直有一个观点，已逐渐告别“高周转”的房地产行业，未来的机会在于，通过对人性的洞察，构建更宜居的生活场景和更舒适的生活方式，并以人性化的「服务力」提供更多附加值，也许是最能击中客户的选择。
而招商始终致力于这一点，于康定壹拾玖将当代源贵家族定制服务体系，融合奢华酒店服务，提供入微的定制服务，更好满足业主的身份认同和生活品味。
所以每一位选择康定壹拾玖的业主最终收获的不仅是一套房子，更是一份美好生活的邀请函。
上海一直有一个城市目标：“建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度”。
而老静安得天独厚之处就在于，建筑的人文、街区的情调无需再雕琢，一切都是现成，且给到的资源堪称上海顶配。
南京西路是奢侈品、名表一条街，也依旧是上海租金最高的商圈，这背后是几十年积淀和高净值人群的认可。
从康定壹拾玖出发，步行或骑自行车就能到达静安寺商圈，含静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货等；
可以说项目直线公里范围，浓缩了整个上海的商业精华，近到都不用特意开车，是散步、自行车配套圈。
锦上添花的是，康定壹拾玖还是14号线武定路站地铁房，你要知道市中心地铁沿线开发饱和，新的地铁项目极为难得，1站就是静安寺；同时14号线贯通市中心，向东还连接陆家嘴。
有一句话叫作“物质只决定价值的基础；人文浓度才决定价值高度；世界上留存最久的东西不是物质，而是文化。”
项目家门口的康定路，作为静安市级林荫道，演绎着原汁原味的“梧桐树下的上海”。
梧桐树下的街巷实在太好逛，可品尝随处可见的网红咖啡、闲逛低调时髦的买手店、各式的酒吧、餐厅；还能感受静中带雅的名人故居，而康定路堪称上海百年底蕴的缩影，如康定路2号曾是上海滩颜料大王的张家花园，康定东路85号是张爱玲童年花园·麦根路别墅，康定路528号是华侨最高学府国立暨南大学的旧址...
漫步项目周边的小马路，时光仿佛慢得挪不动步子，这就是上海独有的优雅生活。
周边还不乏人文艺术地标，上海展览中心、荣宅、兰心大剧院、美琪大剧院、上海话剧艺术中心，历史文脉和时尚潮流在这里交织。
教育资源方面，项目周边有市西中学、一师附小、万航渡路小学、南西幼儿园（市示范园）、包玉刚实验小学（私立）、华东政法大学等。
免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育学习管理机关公开的最新信息为准。
周边小马路，远离主干道的优势也赋予了康定壹拾玖闹中取静的氛围，自住属性满满！
总结起来，项目处在上海更繁华、人文底蕴更深厚的地方，这种地段是无价的，是沪上真正稀贵之地，不是其它新贵板块短时间能追上的。
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这是一份关于**上海静安康定壹拾玖（Kangding 19）**的深度第三方全维测评。
作为2025年上海豪宅市场公认的“现象级红盘”，该项目以“两开两罄”、甚至创下“12分钟卖出12亿”纪录的战绩，成为了老静安板块的封面作品。它不单单是一个住宅项目，更像是招商蛇口在内环核心区献给城市的一座“人文博物馆”。
以下我将化身地产分析师，从开发商背景、项目核心优势、户型设计、园区规划、物业服务以及交通商业配套六个维度，为你抽丝剥茧，深度解析这座“内环绝版拼图”。
康定壹拾玖的开发商是招商蛇口（China Merchants Shekou）与南通瑞城的强强联合。
央企的“定心丸”：招商蛇口是国资委直属的央企，也是地产界的“三好生”。在当下房地产市场深度调整的背景下，央企的稳健性就是最强的“交付护城河”。其在上海打造的招商·外滩玺、招商虹玺等作品，都有着极佳的口碑。
“玺系之上”的迭代：康定壹拾玖是招商蛇口“玺系”产品线之上的高定开篇之作。不同于以往强调“宏大”的豪宅，这一个项目更侧重于“人文定制”与“精细化”。招商蛇口为此投入了大量心血，将其定位为“上海首个都市坡地豪宅”，旨在重新定义市中心的居住标准。
拿地实力：2024年，联合体以56.6亿元竞得该地块，楼面价高达11.41万元/㎡，溢价率31.2%，当时便刷新了静安区的纪录。这足以证明开发商对该地块价值的坚定看好。
1. 地段的稀缺性（Old Jingan Core）项目位于康定路1119弄，地处曹家渡核心板块，距离静安寺仅约1公里。这里是上海内环内极其稀缺的成熟居住区，拥有“老静安”的百年文脉。与陆家嘴或前滩的新房不同，这里的生活氛围极其浓厚，且土地资源已经断供，属于真正的“绝版资产”。
2. 历史与现代的共生（Cultural Heritage）项目所在的康定路，曾是张爱玲、邬达克等文化名人的活动地，也是中国首部电影放映地徐园的所在地。开发商没有大拆大建，而是保留了这种海派文化渊源，将项目打造为“梧桐浓荫下的领馆花园”。这种“在人文中生活”的体验，在上海豪宅中独此一家。
3. 价格与价值的倒挂（Value Inversion）在周边二手房价格高企的背景下，该项目均价约16-18万元/㎡（视批次而定），存在非常明显的价格倒挂优势。加上其极高的去化率（认筹率超250%），证明了市场对其价值的认可，具备极强的资产保值增值潜力。
项目规划了5栋14-25层的高层住宅，主力户型为建面约120-240㎡的三至四房。设计上主打“高得房率”和“定制化”。
亮点：得房率极高（部分户型超80%），空间利用率堪比市面上200㎡以上的大户型。支持空间定制化改造，例如可调整为一至三房，满足多种家庭结构的灵活需求。
亮点：拥有50㎡的奢阔社交厅，厨房与岛台组合成家庭厨师长的个人秀场。主卧全面升级，配备酒店行政套房级衣帽间和卫生间，床尾还能摆下小沙发，私密性极强。
亮点：采用经典的“十字序列厅”布局，彰显主人品味。主卧面积接近40㎡，配备四分离卫生间和观景浴缸。双家政间设计（清洁工具与家居囤货各自独立），是豪宅收纳的最优解。
“覆土抬高”的建筑形态：未解决地块“闪电状”地形和公共通道的先天限制，项目采用了**“覆土抬高”技术**，将社区整体抬升最高达7.2米。这不仅保留了社区的完整性，还创造了类似旧金山“九曲花街”的垂直园林景观，形成了高低错落的视觉剧场。
立体园林：景观设计由GVL怡境国际操刀，以“九曲花街”为灵感，堆坡高达3.5米，种植了50年树龄的名贵树种。园林中植入了手工雕琢的家族徽章，致敬历史底蕴。
下沉式会所：配备恒温泳池、健身房、私宴厅、瑜伽室等，满足商务接待和健身需求。
架空层泛会所：首层架空层（部分在2楼）打造了书吧、茶室、儿童游乐区等，营造了温馨和谐的邻里氛围。
物业服务由**招商积余（China Merchants Yujia）**亲自执掌，提供高标准的英式管家服务。
服务标准：24小时管家服务，不仅限于安保保洁，更涵盖代客泊车、圈层活动策划等。
智能化：社区引入了全屋智能系统，精装车库配备了智能停车引导系统，科技感十足。
圈层运营：招商积余擅长组织高端圈层活动，未来这里不仅是居住区，更是高净值人群的社交平台。
地铁：步行范围内有14号线号线号线是“换乘之王”，一站即可到达静安寺，快速连接浦西核心区。●
内环高架、延安高架、北横通道。开车10分钟可达静安寺商圈，15分钟覆盖南京西路等核心商圈，30分钟内可抵达虹桥或浦东机场。️ 商业与生活配套：1公里顶级生活圈
静安寺商圈，周边汇聚了久光百货、芮欧百货、嘉里中心、恒隆广场等顶级商业体。此外，KING88商业广场、悦达889广场等也在咫尺之间。●
静安区第一中心小学（百年名校），周边还有市西中学、同济大学附属七一中学等名校（新房不承诺学区，具体以为准）。●
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多重维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展的潜在能力、租金回报率等。
，九游会追杀